La Ley de Rescate Americano se enfrenta a uno de los negocios más patrióticos de los EEUU: El alquiler de inmuebles. Muchas variables teóricas apuntan a que la renta de residencias es pilar de la economía del país. La nueva herramienta de estímulo de origen fiscal de la administración Joe Biden contempla un presupuesto para el pago de las viviendas. Sin embargo los contratos de arrendamientos ignoran el “eviction moratorium”.
En plena pandemia muchas familias quedaron en la calle. La Asociación de Propietarios de Filadelfia (HAPCO) argumentó su posición. Dijo que las regulaciones para propietarios e inquilinos COVID-19 de la ciudad son injustas para los propietarios. La primera fase de la ayuda de alquiler no proporcionó el dinero necesario para pagar. HAPCO también demandó a la ciudad por la Ley de Protección de Vivienda de Emergencia.
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Frente a este panorama la academia encontró interés. Una innovadora investigación del profesor David Hoffman reveló que los inquilinos de Filadelfia se enfrentan a un terreno legal cada vez más hostil. Según se ha conocido se trata de mayor estudio jamás realizado sobre los contratos de arrendamiento residencial. Estos tienen una cualidad que en español se describe como “leonino”. Eso implica que una de las partes tiene todas las protecciones que necesita y la otra no.
Eviction moratorium
Hoffman es profesor de Derecho de la Facultad de Derecho Carey de la Universidad de Pensilvania. Él junto a su colega Anton Strezhnev, de la Universidad de Nueva York, abordaron una arista del eviction moratorium.
El estudio revisó casi 170 mil contratos de arrendamiento residencial. Ofrecen una visión sin precedentes del mercado de la vivienda de alquiler en Filadelfia. Los documentos fueron presentados en apoyo de más de 200 mil procedimientos de desahucio en Filadelfia desde 2005 hasta 2019.
La investigación también halló que estos contratos leoninos son aplicados en su mayoría a minorías raciales. De allí que los desahucios tengan mayor impacto en la vida de los afroestadonidenses y los latinos. La mayoría de esos escritos legales no son hechos por abogados contratados por los “landslord”, son documentos “leases as form”. Se trata de plantillas que se bajan de internet, creadas sin mucho respeto ético.
Los contratos están creados con lo más oscuro de la ventaja y la injusticia. La universidad encontró en el estudio “cláusulas exculpatorias”, que eximen de responsabilidad por negligencia. Estipulaciones “tal cual”. Estas pretenden renunciar a la garantía implícita de habitabilidad. Cláusulas de penalización a los inquilinos que no abandonan la vivienda tras la expiración del contrato. Deben pagar una cantidad mayor, normalmente un múltiplo del alquiler. Renuncias a la notificación. Eso permite al propietario iniciar un procedimiento de desahucio antes del período de notificación de 15 a 30 días que exige la Ley de Arrendamientos.
El daño de los “leases as forms”
Los académicos Hoffman y Strezhnev encontraron en su investigación que la incidencia de las cláusulas ilegales ha aumentado considerablemente en los últimos 20 años. Los documentos del tipo “leases as forms” han permitido que los arrendatarios se salten el eviction moratorium.
Recalcaron que factores como la geografía y la raza afectan a los tipos de cláusulas a las que se enfrentan los inquilinos. “Los arrendamientos residenciales son contratos omnipresentes y económicamente importantes, pero poco estudiados”, escriben los autores.
“Aunque más de un tercio de los hogares estadounidenses alquilan, la bibliografía sólo ha examinado sistemáticamente unos 100 contratos de arrendamiento distintos. Ese déficit es especialmente llamativo. Mucho más en el caso de los contratos cuyo supuesto incumplimiento da lugar a desahucios. Esos “acuerdos” sirven de base para el ejercicio de la fuerza del Estado para, literalmente, echar a la calle a las familias pobres.”
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Aunque Hoffman y Strezhnev estudiaron más de cien mil contratos privados, sólo encontraron entre ellos un puñado de contratos de arrendamiento de formulario estándar distintos. En general, estos tipos de contratos generados a partir de “formularios baratos de Internet” contienen peores normas para los inquilinos que los contratos propietarios que antes eran habituales.
Con el tiempo, a los arrendadores les ha resultado más fácil y menos costoso adoptar esos formularios comunes. Eso significa que el acceso a la justicia de los arrendadores ha ido despojando a los inquilinos de sus derechos.
Latinx Newswire
