La Comisión Municipal de Miami aprobó por unanimidad una nueva ordenanza urbanística orientada a facilitar la edificación y el alquiler de viviendas accesorias. Inspirada en la arquitectura de las tradicionales casas “shotgun” de Coconut Grove, la normativa persigue el objetivo de diversificar la oferta habitacional a diferentes niveles de precios, aprovechando mejor los terrenos subutilizados.
Con esta medida, el Departamento de Planificación busca frenar la proliferación de voluminosas construcciones cuadradas que alteran la estética de los barrios, promoviendo en su lugar proyectos respetuosos con el entorno residencial capaces de preservar la identidad visual de los vecindarios establecidos.
El reglamento establece criterios precisos para la edificación de estas estructuras independientes en lotes que posean entre 7,6 y 10,6 metros de ancho, con superficies totales de entre 232 y 465 metros cuadrados.
Las unidades no podrán exceder el 50% de la superficie del terreno y deberán guardar distancias mínimas de seis metros respecto a los límites frontal y posterior, así como de un metro hacia los laterales. La ordenanza aplica principalmente a parcelas con zonificación T3-O ubicadas en corredores de transporte con alcantarillado público, e incluye a lotes “no conformes” que al 1 de mayo de 2026 cumplían con las dimensiones requeridas.
Desarrolladores inmobiliarios locales manifestaron su respaldo a la medida, destacando que permite habilitar parcelas que permanecieron inactivas durante años por restricciones normativas. Representantes del sector privado señalaron que este modelo facilita la construcción de casas pequeñas y asequibles en plazos significativamente menores —estimados en menos de 18 meses— en comparación con los grandes complejos multifamiliares.
Asimismo, la normativa rescata el valor histórico de sectores como West Grove, donde este tipo de edificación formaba parte fundamental del paisaje urbano tradicional impulsado originalmente por comunidades de inmigrantes bahameños.
Debate por impacto ambiental y límites de la oferta
A pesar de la recepción positiva entre los promotores, la actualización del código ha generado observaciones por parte de grupos de vecinos. Las principales inquietudes se concentran en las nuevas reglas sobre “cobertura del terreno”, las cuales flexibilizan los requisitos para pórticos y porches delanteros al no computarlos dentro de la superficie construida cerrada en zonas T3.
Anteriormente, las estructuras abiertas solo podían avanzar hasta 2,4 metros en el retranqueo frontal, pero la norma actual permite ocupar hasta el 50% de dicho espacio si cuentan con al menos 0,9 metros de profundidad. Residentes temen que los desarrolladores maximicen el área edificada, reduciendo los espacios verdes y afectando la cubierta arbórea de la zona.
Desde la administración municipal se argumenta que la intención es incentivar fachadas diversas y atractivas, evitando muros planos y continuos en la vía pública. No obstante, analistas del sector advierten que la efectividad de la ordenanza para resolver el déficit habitacional podría ser moderada en una primera etapa.
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Debido a que en muchas parcelas T3-O ya se permitía la modalidad de dúplex, la norma cambia el formato arquitectónico sin incrementar sustancialmente el número total de unidades por terreno.
Para lograr un crecimiento significativo en la oferta de viviendas, especialistas sugieren extender este esquema a parcelas reservadas para una sola casa, permitiendo incorporar dos unidades independientes por lote y posibilitando proyectos piloto que demuestren el alcance real de la medida en el entramado urbano de la ciudad.
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